Alquiler de vivienda o de local: por qué el IVA lo cambia todo

Alquilar no es siempre lo mismo desde el punto de vista fiscal, aunque el contrato se parezca. La clave que lo cambia todo es el destino del inmueble: si se arrienda para vivienda habitual o si se arrienda como local, oficina o cualquier uso empresarial. De esa distinción depende si hay IVA, si hay retención de IRPF y qué modelos hay que presentar. Confundir ambos regímenes es uno de los errores más habituales entre pequeños propietarios y autónomos que empiezan a alquilar un inmueble de su patrimonio.

El alquiler de vivienda está exento de IVA (casi siempre)

La Ley del IVA declara exento el arrendamiento de edificios o partes de ellos destinados exclusivamente a vivienda. Esto significa que, si alquilas un piso a una persona física para que viva en él, no repercutes IVA en el recibo del alquiler: la renta se cobra «limpia», sin el 21% añadido. No hace falta pedir nada especial ni comunicarlo a Hacienda; la exención se aplica de forma automática por ley.

Ojo con los matices: si en el mismo contrato se incluyen plazas de garaje o trasteros anejos a la vivienda, la exención suele extenderse a ellos. Pero si el arrendatario es una empresa que subarrienda el piso a sus empleados, o si el inmueble se destina a alquiler turístico o vacacional con servicios propios de hostelería (limpieza diaria, cambio de ropa, recepción), la exención puede no aplicarse y la operación tributar como una actividad de hospedaje, con IVA al tipo correspondiente. La regla general es sencilla: vivienda habitual para una persona = exento; cualquier otro uso o intermediación = hay que revisarlo caso a caso.

Alquiler de local u oficina: aquí sí hay IVA, y normalmente retención

Cuando el inmueble se arrienda para un uso empresarial o profesional —una oficina, un local comercial, una nave— la exención no existe. El arrendador debe repercutir IVA en cada factura de alquiler, al tipo general. Si, por ejemplo, la renta mensual pactada es de 1.000 euros, la factura debe incluir el IVA correspondiente sobre esa base, que el inquilino paga junto con la renta y el arrendador ingresa a Hacienda en su declaración trimestral (modelo 303).

Además del IVA, en los alquileres de locales suele aplicarse una retención de IRPF a cuenta, que el inquilino (si es empresa o profesional que lleva su contabilidad por actividades económicas) debe practicar sobre la renta y declarar en el modelo 115, ingresándola a Hacienda de forma trimestral. Esa retención no la ingresa el propietario del local: la retiene y la paga el arrendatario, y luego el arrendador la recupera como pago a cuenta en su propia declaración de IRPF o Sociedades. Es habitual que el propietario reciba, por tanto, el importe neto de la renta menos esa retención, aunque en la factura figure el importe íntegro más el IVA. Conviene revisar cada año, con el modelo 115 presentado, que las cantidades retenidas casan con lo facturado: es un descuadre frecuente cuando cambia el inquilino o se revisa la renta a mitad de año.

La renuncia a la exención: cuándo interesa y qué exige

Existe un supuesto intermedio que genera muchas dudas: el propietario quiere repercutir IVA aunque el destino sea, en principio, exento (por ejemplo, alquileres a empresas para actividades sujetas y no exentas, donde interesa poder deducir el IVA soportado en la compra o reforma del inmueble). En arrendamientos de vivienda pura la renuncia a la exención no es posible, porque la ley no contempla esa opción para este supuesto. Donde sí tiene sentido hablar de renuncia a la exención es en la venta o cesión de inmuebles y en otros supuestos exentos del artículo 20 de la Ley del IVA, siempre que el adquirente o arrendatario sea sujeto pasivo con derecho a deducción total o parcial del impuesto. Antes de renunciar a cualquier exención conviene analizar el caso concreto con detalle, porque tiene efectos irreversibles en la operación y requisitos formales estrictos (comunicación expresa y previa, condición del destinatario) que si no se cumplen invalidan la renuncia y dejan la operación exenta igualmente.

En Zythos Business acompañamos a autónomos y pymes precisamente en este tipo de decisiones, donde una simple diferencia de destino en un contrato de alquiler puede cambiar por completo la factura, la retención y las obligaciones trimestrales. Revisamos cada contrato de arrendamiento antes de facturar, calculamos bien el IVA y las retenciones del 115, y nos encargamos de que todo case en los modelos correspondientes, para que nuestros clientes alquilen con la tranquilidad de tener la parte fiscal resuelta desde el primer recibo.