IRNR y Modelo 210: guía para no residentes con propiedades o alquileres en España

Si eres extranjero y tienes una vivienda en España, alquilas un piso a través de plataformas turísticas o simplemente eres propietario de un apartamento en la costa sin vivir aquí de forma habitual, es muy probable que debas presentar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Es un tributo distinto del IRPF que pagan los residentes fiscales, y se declara mediante un formulario llamado Modelo 210. Lo gestiona la Agencia Tributaria española (AEAT, el organismo equivalente a la agencia fiscal de tu país), y afecta a cualquier persona sin residencia fiscal en España que obtenga aquí algún tipo de renta: un alquiler, una venta con beneficio o, simplemente, ser dueño de una vivienda que no genera ingresos.

Tener un piso vacío también tributa: la renta imputada

Uno de los puntos que más sorprende a los extranjeros con propiedad en España es que no hace falta ganar dinero con el inmueble para tener que declarar. Si tu vivienda está a tu disposición (no la alquilas, ni la usas como residencia habitual porque no resides aquí), Hacienda considera que obtienes un beneficio implícito por poseerla, llamado «renta imputada». Se calcula aplicando un pequeño porcentaje sobre el valor catastral del inmueble —un valor administrativo que figura en el recibo del IBI (el impuesto municipal sobre bienes inmuebles), distinto del precio de mercado—. Este cálculo se presenta con carácter anual, normalmente durante el año siguiente al del ejercicio que se declara, y es habitual que el plazo se agote a final de año, aunque conviene comprobar cada campaña el calendario oficial de la AEAT porque las fechas exactas pueden variar.

Si alquilas tu propiedad: otro supuesto, otro plazo

Cuando el inmueble genera ingresos por alquiler, la mecánica cambia. En ese caso no se declara la renta imputada, sino el rendimiento real obtenido por el arrendamiento, y la presentación pasa a ser trimestral en lugar de anual: hay que declarar los ingresos del trimestre dentro de los primeros veinte días naturales del mes siguiente a cada trimestre natural. Aquí aparece una diferencia relevante entre residentes de la Unión Europea (o del Espacio Económico Europeo) y el resto: los primeros pueden deducirse los gastos necesarios para obtener el alquiler —comunidad, IBI, seguros, reparaciones, intereses de hipoteca, amortización del inmueble— de forma similar a como lo haría un residente español. Quienes residen fuera de la UE/EEE, en cambio, generalmente tributan sobre el ingreso íntegro, sin poder restar esos gastos, salvo que exista un convenio de doble imposición que module este tratamiento.

Tipos impositivos: no todos pagan lo mismo

El tipo aplicable también depende de dónde resida el contribuyente. Los residentes de la Unión Europea, Islandia y Noruega disfrutan de un tipo reducido tanto para el alquiler como para la renta imputada, mientras que los residentes de terceros países —Reino Unido tras el Brexit, Estados Unidos, países latinoamericanos, etc.— soportan un tipo general más alto. Además, muchos países tienen firmado con España un convenio para evitar la doble imposición, que puede modificar tipos, plazos o la propia obligación de declarar, así que conviene revisarlo antes de presentar cualquier modelo. Un error frecuente es aplicar el tipo equivocado por desconocer si el país de residencia forma parte o no de este grupo privilegiado, lo que puede derivar en una liquidación incorrecta y, más adelante, en un requerimiento de Hacienda.

Un asunto que conviene vigilar de cerca es el de los plazos: la AEAT ha ido digitalizando y ajustando los procedimientos del Modelo 210 en los últimos ejercicios, incluyendo la presentación telemática y algunos cambios en los plazos de ingreso fraccionado para determinados supuestos. Como estos detalles pueden variar de una campaña a otra, lo más seguro es confirmar siempre el calendario fiscal vigente en el momento de presentar, en lugar de fiarse de lo que aplicaba el año anterior.

En Zythos Business ayudamos cada día a autónomos y pequeñas empresas a moverse por este tipo de obligaciones —ya sean residentes o no— con la misma filosofía: revisar cada caso con rigor, aplicar la normativa vigente sin dar nada por supuesto y evitar sorpresas con Hacienda. Si tienes una propiedad, un alquiler o una actividad en España desde el extranjero, podemos ayudarte a identificar qué modelo te corresponde, cuándo presentarlo y cómo aprovechar cada deducción a la que tengas derecho.