Comprare casa in Spagna da non residenti: tutte le tasse, passo dopo passo

Comprare una casa in Spagna da non residenti è più semplice di quanto sembri: non serve la cittadinanza spagnola né la residenza, basta un NIE (Número de Identificación de Extranjero, il codice fiscale che la polizia spagnola assegna a qualsiasi straniero con un rapporto economico o legale nel paese) e, di norma, un conto corrente spagnolo. Quello che invece conviene avere ben chiaro fin dall’inizio è il conto fiscale completo, perché non si limita al prezzo d’acquisto: ci sono imposte al momento della compera, imposte ricorrenti finché si è proprietari e, più avanti, imposte alla vendita. Questa guida ripercorre ogni fase con la fiscalità in vigore nel 2026.

All’acquisto: ITP oppure IVA più AJD?

La prima imposta dipende da un fattore molto semplice: se la casa è nuova (acquistata direttamente dal costruttore) o di seconda mano. Se è nuova, l’operazione sconta l’IVA (l’imposta sul valore aggiunto) all’aliquota ridotta prevista per l’abitazione principale, più l’AJD (Actos Jurídicos Documentados, un’imposta regionale che grava sulla formalizzazione notarile dell’atto). Se invece è di seconda mano, al posto dell’IVA si paga l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), anch’essa regionale, che in questo caso sostituisce sia l’IVA sia l’AJD.

La differenza pratica è duplice. Primo, ITP e AJD sono imposte trasferite alle comunità autonome, quindi la percentuale esatta cambia a seconda di dove si compra: la stessa casa viene tassata diversamente a Madrid, in Catalogna, in Andalusia o alle Baleari, ed è bene verificare l’aliquota vigente prima di firmare. Secondo, nessuna di queste imposte richiede la residenza fiscale in Spagna: si pagano allo stesso modo che si sia residenti o meno, e di norma se ne occupa il notaio o il gestore che segue la compravendita, con un mese di tempo dalla firma per liquidarle.

Da proprietari: l’IRNR sulla rendita imputata

Ed è qui che molti stranieri restano sorpresi: anche senza affittare la casa né usarla come residenza abituale, il solo fatto di possedere un immobile urbano in Spagna genera un obbligo fiscale annuale attraverso l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, l’imposta sul reddito dei non residenti). Il fisco spagnolo considera che disporre di una seconda casa generi una “rendita imputata” (un reddito figurativo, anche in assenza di un incasso reale), calcolata come una piccola percentuale del valore catastale dell’immobile (il valore amministrativo attribuito dal Catasto, diverso dal valore di mercato). Questa percentuale varia a seconda che il valore catastale sia stato rivisto nell’ultimo decennio oppure no.

Questa rendita imputata si dichiara ogni anno tramite il Modello 210, il modulo che i non residenti usano per quasi tutti i loro obblighi verso l’AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, l’agenzia delle entrate spagnola). L’aliquota applicabile cambia a seconda della provenienza: chi risiede nell’Unione Europea, in Islanda o in Norvegia paga un’aliquota più bassa rispetto ai residenti nel resto del mondo. Se invece la casa viene affittata, l’obbligo cambia: in quel caso si tassa il reddito reale da locazione, non quello imputato, sempre tramite il Modello 210.

Alla vendita: ritenuta del 3% (Modello 211) e plusvalenza comunale

Quando arriva il momento di vendere, spuntano due imposte che sorprendono quasi tutti i venditori stranieri. La prima è una ritenuta automatica: la legge obbliga l’acquirente a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a versarlo direttamente all’AEAT tramite il Modello 211, invece di consegnarlo al venditore. Questa ritenuta funziona come un acconto sull’imposta che il venditore non residente deve per la plusvalenza ottenuta dalla vendita. In seguito, il venditore deve presentare il proprio Modello 210 dichiarando la plusvalenza patrimoniale reale: se il 3% trattenuto è superiore all’imposta effettivamente dovuta, si può chiedere il rimborso della differenza; se è inferiore, bisogna versare il resto.

La seconda imposta sulla vendita è la plusvalenza comunale (formalmente, l’Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), che non viene riscossa dall’AEAT ma dal comune dove si trova l’immobile. Grava sull’incremento di valore del terreno tra l’acquisto e la vendita, e lo stesso comune consente di scegliere il metodo di calcolo più favorevole. Una precisazione importante dopo la riforma di questa imposta: se si può dimostrare che la casa non ha guadagnato valore reale in quel periodo, questa plusvalenza non dovrebbe essere dovuta, un aspetto particolarmente rilevante nei mercati che hanno subito cali di prezzo.

In Zythos Business aiutiamo autonomi e piccole imprese — molti con soci o amministratori stranieri — a tenere in ordine proprio questo tipo di obblighi incrociati tra fisco statale e amministrazioni locali, affinché né l’acquisto né la vendita di un immobile si trasformino in una brutta sorpresa fiscale.