Comprar una vivienda en España siendo no residente: todos los impuestos, paso a paso

Comprar una vivienda en España como no residente es más sencillo de lo que parece: no hace falta ser ciudadano español ni tener residencia, solo un NIE (Número de Identificación de Extranjero, el número fiscal que la policía española asigna a cualquier extranjero con relación económica o legal en el país) y, normalmente, una cuenta bancaria española. Lo que sí conviene tener muy claro de antemano es la factura fiscal completa, porque no se limita al precio de compra: hay impuestos en el momento de comprar, impuestos recurrentes mientras eres propietario y, más adelante, impuestos al vender. Esta guía repasa cada etapa con la fiscalidad vigente en 2026.

Al comprar: ¿ITP o IVA más AJD?

El primer impuesto depende de un factor muy simple: si la vivienda es nueva (comprada directamente al promotor) o de segunda mano. Si es nueva, la operación lleva IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al tipo reducido para vivienda habitual, más el AJD (Actos Jurídicos Documentados, un impuesto autonómico que grava la formalización notarial de la escritura). Si es de segunda mano, en lugar de IVA se paga el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), también autonómico, que sustituye tanto al IVA como al AJD en ese caso.

La diferencia práctica es doble. Primero, el ITP y el AJD son impuestos cedidos a las comunidades autónomas, así que el porcentaje exacto varía según dónde compres: la misma vivienda tributa distinto en Madrid, Cataluña, Andalucía o Baleares, y conviene comprobar el tipo vigente antes de firmar. Segundo, ninguno de estos impuestos exige residencia fiscal en España: se pagan igual seas residente o no, y normalmente los gestiona la notaría o el gestor que lleve la compraventa, con plazo de liquidación de un mes desde la firma.

Mientras eres propietario: el IRNR por renta imputada

Aquí es donde muchos extranjeros se llevan la sorpresa: aunque no alquiles la vivienda, ni la uses como residencia habitual, el hecho de tener una propiedad urbana en España genera una obligación fiscal anual a través del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Hacienda entiende que disponer de una segunda vivienda genera una «renta imputada» (un rendimiento teórico, aunque no exista ingreso real), calculada como un pequeño porcentaje del valor catastral del inmueble (el valor administrativo que le asigna el Catastro, distinto del valor de mercado). Ese porcentaje varía según si el valor catastral se ha revisado en la última década o no.

Esta renta imputada se declara cada año mediante el Modelo 210, el formulario que usan los no residentes para casi todas sus obligaciones con la AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, la Hacienda española). El tipo aplicable difiere según de dónde seas: los residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega tributan a un tipo más bajo que los residentes en el resto del mundo. Si la vivienda sí se alquila, la obligación cambia: en ese caso se tributa por la renta real del alquiler, no por la imputada, y también mediante el Modelo 210.

Al vender: retención del 3% (Modelo 211) y plusvalía municipal

Cuando llega el momento de vender, aparecen dos impuestos que sorprenden a casi todos los vendedores extranjeros. El primero es una retención automática: la ley obliga al comprador a retener el 3% del precio de venta y a ingresarlo directamente en la AEAT mediante el Modelo 211, en lugar de entregártelo a ti. Esta retención funciona como un pago a cuenta del impuesto que el vendedor no residente debe por la ganancia obtenida en la venta. Después, el vendedor tiene que presentar su propio Modelo 210 declarando la ganancia patrimonial real; si el 3% retenido fue superior al impuesto realmente debido, se puede solicitar la devolución del exceso, y si fue inferior, hay que ingresar la diferencia.

El segundo impuesto en la venta es la plusvalía municipal (formalmente, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que no lo cobra la AEAT sino el ayuntamiento donde está el inmueble. Grava el incremento de valor del suelo desde que se compró hasta que se vende, y el propio ayuntamiento permite elegir el método de cálculo que resulte más favorable. Un matiz importante tras la reforma de este impuesto: si se puede demostrar que la vivienda no ha ganado valor real en ese periodo, no debería exigirse esta plusvalía, algo especialmente relevante en mercados que han sufrido caídas de precio.

En Zythos Business ayudamos a autónomos y pequeñas empresas —muchos de ellos con socios o administradores extranjeros— a mantener en orden justo este tipo de obligaciones cruzadas entre Hacienda estatal y administraciones locales, para que ni la compra ni la venta de un inmueble se conviertan en un susto fiscal inesperado.