Modello 115: la ritenuta sull’affitto del locale che molte imprese dimenticano

Se la tua attività paga un affitto per il locale, il capannone o l’ufficio in cui lavora, è molto probabile che tu abbia un obbligo fiscale che passa facilmente inosservato: trattenere e versare all’Erario spagnolo (Hacienda) una parte di quel canone tramite il Modello 115. Non si tratta di un’imposta aggiuntiva a carico dell’inquilino, bensì di un acconto sull’IRPF (o sull’Imposta sulle Società) del proprietario, e dimenticarsene è una delle sviste più comuni tra i lavoratori autonomi che hanno appena affittato il loro primo locale o tra le PMI che gestiscono più immobili senza un controllo centralizzato.

Cos’è il Modello 115 e quando si applica?

Il Modello 115 è l’autoliquidazione trimestrale con cui l’affittuario di un immobile urbano destinato a un’attività economica dichiara e versa le ritenute applicate sui canoni di locazione pagati al proprietario. L’obbligo ricade su chi paga l’affitto (l’attività che occupa il locale), non sul proprietario, anche se l’importo trattenuto viene decurtato dalla fattura o dalla ricevuta e sottratto a quest’ultimo.

Si applica sempre che l’immobile locato sia destinato a un’attività economica: locali commerciali, capannoni industriali, uffici, studi professionali o magazzini. È indifferente che l’affittuario sia un lavoratore autonomo, una società o un libero professionista; se paga un affitto per un locale, in linea di principio deve trattenere su ogni ricevuta, versare l’importo trattenuto ogni trimestre (le scadenze coincidono in genere con quelle degli altri modelli trimestrali, entro il mese successivo alla chiusura di ogni trimestre naturale) e consegnare al locatore un certificato delle ritenute quando questi lo richieda.

La locazione dell’abitazione principale, invece, non genera questo obbligo salvo casi molto specifici (ad esempio, quando l’azienda affitta un’abitazione per uso dei propri dipendenti), per cui conviene non confondere le due fattispecie.

Eccezioni e rapporto con il Modello 180

Non sempre è necessario trattenere. La normativa prevede diversi casi in cui l’affittuario è esonerato da questo obbligo, tra cui: quando il canone annuo corrisposto a uno stesso locatore per uno stesso immobile è di importo ridotto (una soglia bassa, pensata per locazioni occasionali o di scarso valore); quando il locatore è esente dall’IBI (l’imposta sugli immobili spagnola) per la natura dell’immobile o dell’ente proprietario; oppure quando il proprietario tributa in regime di stima oggettiva (moduli) e lo attesta formalmente all’inquilino tramite una comunicazione firmata, indicando la voce IAE corrispondente. In questi casi conviene conservare la documentazione giustificativa, perché in caso di verifica è l’inquilino a dover dimostrare perché non ha trattenuto.

Il Modello 115 non vive isolato: ogni gennaio si presenta il Modello 180, un riepilogo annuale puramente informativo che raccoglie, locatore per locatore, tutte le ritenute applicate e versate durante l’esercizio precedente. La somma dei quattro (o dei trimestri corrispondenti) Modelli 115 presentati deve coincidere esattamente con quanto dichiarato nel 180; qualsiasi discrepanza tra i due — un trimestre dimenticato, un importo calcolato male o un cambio di locatore a metà anno non riportato correttamente — è proprio ciò che tende a far scattare i controlli dell’Agenzia delle Entrate spagnola, perché il 180 è l’informazione che l’Hacienda incrocia automaticamente con la dichiarazione dei redditi del proprietario.

Errori e sanzioni più frequenti

L’errore tipico è semplice: l’attività paga puntualmente l’affitto per intero, senza trattenere nulla, perché nessuno l’ha avvertita dell’obbligo o perché ha dato per scontato che “se ne occupi il proprietario”. Il problema è che la responsabilità di trattenere e versare è di chi paga, indipendentemente dal fatto che il proprietario dichiari o meno quell’entrata per conto proprio. Se l’Hacienda rileva che non è stata applicata la ritenuta, può esigere dall’inquilino il versamento delle somme non trattenute, con i relativi interessi di mora, oltre alla sanzione prevista per il mancato versamento nei termini.

Altri errori frequenti sono presentare il 115 fuori termine (il che genera sovrattasse crescenti se si regolarizza volontariamente prima di un accertamento), calcolare male la ritenuta confondendo l’importo del canone con il totale della fattura quando questa include IVA e utenze, oppure non aggiornare il modello quando cambia il locatore a metà esercizio. Verificare ogni trimestre che la ricevuta dell’affitto rifletta la ritenuta corretta e che esista un certificato annuale consegnato al proprietario è il modo migliore per evitare sorprese quando arriva il momento del 180.

In Zythos Business affianchiamo lavoratori autonomi e PMI proprio in questo tipo di dettagli che, per quanto possano sembrare minori, generano accertamenti e sanzioni evitabili: verifichiamo i contratti di locazione, calcoliamo e presentiamo il Modello 115 ogni trimestre, riconciliamo il Modello 180 annuale e ci assicuriamo che ogni obbligo fiscale dell’azienda venga adempiuto puntualmente, così il cliente può concentrarsi sulla propria attività senza sorprese con l’Hacienda.