Alquilar tu piso en España: así tributan los propietarios residentes y no residentes

Si eres extranjero y tienes un piso, un apartamento o una casa en España que alquilas —vivas aquí todo el año o no—, Hacienda (la Agencia Tributaria, conocida como AEAT) espera que declares esa renta. Pero el procedimiento no es el mismo para todo el mundo: depende de si eres residente fiscal en España o no, y esa diferencia cambia el modelo que presentas, la periodicidad, el tipo impositivo y hasta qué gastos puedes restar antes de pagar. Esta guía resume, sin tecnicismos, cómo tributa el alquiler de un inmueble español en 2026 tanto si vives aquí como si gestionas la propiedad desde el extranjero.

IRNR trimestral o IRPF anual: ¿qué declaro y cuándo?

Lo primero es determinar tu residencia fiscal, no tu nacionalidad. En términos generales, se te considera residente fiscal en España si pasas más de 183 días al año en el país o si aquí radica el núcleo principal de tus intereses económicos. Si eres residente, el alquiler se declara como «rendimiento del capital inmobiliario» dentro de tu declaración de la renta anual, el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), que se presenta una vez al año, normalmente entre abril y junio del ejercicio siguiente.

Si no eres residente fiscal en España —el caso típico del propietario que vive en su país de origen y alquila un piso aquí como inversión— tributas por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), y aquí está la diferencia clave: no hay declaración anual, sino que debes presentar el modelo 210 con carácter trimestral (o incluso por cada contrato o periodo de alquiler, según el criterio que elijas), declarando el ingreso obtenido en ese periodo. El tipo aplicable también difiere: los residentes en la Unión Europea, el Espacio Económico Europeo o Noruega e Islandia tributan a un tipo reducido frente al resto de no residentes, que paga un tipo general más alto sobre el mismo ingreso. Presentar el modelo 210 fuera de plazo, o directamente no presentarlo porque el propietario «no sabía que tocaba», es uno de los errores más comunes entre extranjeros con un piso alquilado en España.

Gastos deducibles: por qué importa ser de la UE

Aquí es donde muchos propietarios extranjeros se llevan una sorpresa desagradable. Si eres residente fiscal en España (tributas por IRPF), puedes deducir del alquiler cobrado los gastos asociados al inmueble: intereses de la hipoteca, IBI (el impuesto municipal sobre bienes inmuebles), comunidad de propietarios, seguros, gastos de conservación y reparación, y la amortización del inmueble, entre otros. Solo tributas por el beneficio neto, no por el ingreso bruto.

Si eres no residente y perteneces a la Unión Europea o al Espacio Económico Europeo, la normativa te reconoce ese mismo derecho: puedes restar los gastos directamente relacionados con el alquiler antes de calcular el impuesto. Pero si eres no residente de un país fuera de la UE/EEE —por ejemplo, Reino Unido tras el Brexit, Estados Unidos, o la mayoría de países latinoamericanos—, la ley no te permite deducir ningún gasto: tributas sobre el ingreso íntegro que cobras, sin restar ni la hipoteca ni la comunidad ni nada. Es una de las asimetrías más relevantes del sistema y conviene tenerla muy presente al calcular la rentabilidad real de una inversión inmobiliaria en España desde fuera de la UE.

Vivienda habitual del inquilino y retención cuando alquilas a una empresa

Solo los propietarios residentes que tributan por IRPF pueden beneficiarse de una reducción sobre el rendimiento neto cuando el inmueble se alquila como vivienda habitual del inquilino —es decir, como su residencia permanente, no como alojamiento turístico ni alquiler vacacional—. Esta reducción, cuyo porcentaje exacto conviene confirmar en cada campaña porque la ley la ha ido modificando en los últimos años, no está disponible para los no residentes que tributan por IRNR: estos calculan el impuesto sobre el rendimiento íntegro (o neto, si son de la UE/EEE) sin aplicar ninguna reducción adicional por este concepto.

Otro matiz que sorprende a muchos propietarios: si el inquilino no es un particular sino una empresa o un profesional que alquila el piso para su actividad, esa empresa está obligada a practicar una retención sobre la renta que te paga y a ingresarla directamente en Hacienda (mediante el modelo 115), entregándote a ti solo el importe neto. Esa retención funciona como un pago a cuenta de tu impuesto final, y tanto si eres residente como no residente debes tenerla en cuenta al reclamar la renta y al presentar tu declaración, restándola de la cuota que te corresponda pagar.

En Zythos Business ayudamos habitualmente a autónomos, pequeñas empresas y propietarios particulares —muchos de ellos extranjeros con inmuebles en España— a identificar qué régimen les corresponde, calcular el IRNR o el IRPF trimestre a trimestre y no dejar pasar plazos que generan recargos evitables. Si alquilas un inmueble en España y no tienes claro qué modelo te toca presentar, conviene revisarlo antes de que lo haga la Agencia Tributaria por ti.