Modèle 115 : la retenue sur le loyer du local que beaucoup d’entreprises oublient

Lorsqu’un indépendant ou une PME loue le local où il installe son activité, il existe une obligation fiscale qui passe à la trappe plus souvent qu’elle ne le devrait : la retenue sur le loyer. Ce n’est ni un nouvel impôt ni une charge supplémentaire, mais une part de l’IRPF (ou de l’impôt sur les sociétés, si le bailleur est une entreprise) que le locataire doit prélever sur la facture de loyer et reverser à l’administration fiscale pour le compte du propriétaire. Ce versement se déclare trimestriellement via le modèle 115, et de nombreuses entreprises qui démarrent, ou qui changent de local sans être accompagnées, passent tout simplement à côté.

Quand faut-il déposer le modèle 115 ?

La règle générale est simple : si votre activité vous oblige à tenir une comptabilité conforme au Code de commerce, ou si vous êtes imposé en estimation directe (normale ou simplifiée) ou selon un régime qui détermine le résultat par différence entre recettes et dépenses, et que vous payez un loyer pour un local urbain où vous exercez votre activité, vous devez retenir sur ce loyer et le déclarer. Le taux de retenue applicable aux locations de locaux commerciaux est le taux général en vigueur pour ce type de revenus fonciers, et s’applique sur le montant brut du loyer versé, hors TVA.

En pratique, cela fonctionne ainsi : si le loyer mensuel est de 1 000 euros plus TVA, vous ne versez pas les 1 000 euros complets au propriétaire. Vous lui payez le loyer diminué de la retenue correspondante, et c’est précisément cette différence retenue que vous versez chaque trimestre via le modèle 115, en acompte de l’IRPF (ou de l’impôt sur les sociétés) du bailleur. Le propriétaire, de son côté, déduit cette retenue lorsqu’il dépose sa propre déclaration. Le modèle se dépose durant les vingt premiers jours d’avril, juillet et octobre, ainsi qu’en janvier pour le quatrième trimestre de l’année précédente.

Les exceptions : tous les loyers ne sont pas soumis à retenue

C’est là que la confusion est la plus fréquente. On ne retient pas, entre autres cas, lorsque le loyer annuel versé à un même bailleur pour un même bien ne dépasse pas un montant réduit fixé réglementairement, pensé pour les locations très modestes ou occasionnelles. Il n’y a pas non plus de retenue lorsque le bailleur est exonéré parce qu’il est inscrit sous certains codes d’activité économique liés à la location ou à l’achat-revente de biens immobiliers et qu’il remplit les conditions de cette exonération, un cas fréquent chez les foncières, les grands patrimoines immobiliers ou les entreprises dont la location est l’activité professionnelle. Si le propriétaire est un particulier qui loue un seul local sans autre activité immobilière, l’obligation de retenue s’applique normalement. Il est toujours recommandé de demander au bailleur une attestation écrite de son statut d’exonération ou non, car une erreur de qualification qui vous ferait retenir trop ou pas assez peut finir par devenir votre problème, pas le sien.

Le lien avec le modèle 180 et les conséquences d’un oubli

Le modèle 115 est la déclaration trimestrielle, mais chaque mois de janvier il faut en plus déposer le modèle 180, le récapitulatif annuel : il reprend, bailleur par bailleur, le total des loyers versés et des retenues pratiquées sur l’ensemble de l’exercice précédent. C’est la vue d’ensemble que l’administration fiscale recoupe ensuite avec ce que déclare le propriétaire, si bien que le moindre écart entre votre 180 et la déclaration du bailleur déclenche généralement des demandes de régularisation automatiques.

Ne pas déposer le modèle 115, le déposer en retard, ou ne pas reverser la retenue pratiquée a des conséquences bien réelles. S’agissant de sommes prélevées à un tiers et non reversées, l’administration fiscale traite ces cas avec plus de sévérité qu’un simple retard : les sanctions partent d’un pourcentage du montant non versé et peuvent s’alourdir en cas de préjudice économique ou si la régularisation n’est pas spontanée, sans compter les majorations pour dépôt tardif lorsque celui-ci intervient sans mise en demeure préalable. L’erreur la plus fréquente n’est généralement pas l’oubli volontaire, mais la méconnaissance : des entreprises qui commencent à payer un loyer sans que personne ne les prévienne que cette dépense s’accompagne d’une obligation de retenue et de déclaration.

Chez Zythos Business, nous examinons dès le départ les contrats de location de nos clients pour détecter si une retenue s’applique, nous calculons le montant correct trimestre après trimestre, et nous veillons à ce que le modèle 115 et son récapitulatif annuel, le 180, soient toujours déposés dans les délais et cohérents avec ce que déclare le bailleur. L’indépendant ou la PME peut ainsi oublier le volet fiscal de son loyer et se concentrer sur ce qui fait vraiment grandir son activité.