业主共同体与税务：什么情况下需要申报

业主共同体（comunidad de propietarios）不是企业，但也并非置身于税务局的监管之外。它拥有自己的税号NIF（以字母H开头，需通过036表申请），会购买服务、向专业人士支付费用，而且往往还雇有一名门卫。这一切都会产生相应的义务。2026年最常见的疑问其实很简单：业主共同体究竟什么时候需要申报，需要提交哪些表格？

业主共同体需要提交哪些表格

实用规则是：业主们缴纳的常规物业费和专项摊款不属于经营收入，因此既不产生增值税，本身也不需要纳税。只收取物业费、支付水电等公共费用的业主共同体，无需申报增值税或所得税。真正触发义务的，是它与第三方之间发生的业务。

347表。这是最容易被遗忘的一张表。如果业主共同体在一个自然年内与同一供应商的交易额超过3,005.06欧元（含增值税），就必须在次年2月提交347表。例如：负责电梯维保的公司全年累计向共同体开具了3,500欧元的发票，那么它就应当出现在347表中。“我们不是企业”并不能免除这项义务。

184表。只有当业主共同体取得物业费以外的收入时才会涉及，例如把楼顶出租给电信运营商、出租公共场地或公共车位、在外墙上投放广告。此时共同体需要申报这些收入，并按各业主的分摊系数归属给业主，由业主在个人所得税（IRPF）或企业所得税中自行申报。没有此类收入，就不需要184表。此外，这类租金还可能需要缴纳增值税，因此在开出第一张发票之前最好先做好分析。

预扣税：员工与专业人士

这是业主共同体被处罚最多的地方。如果共同体向作为员工聘用的门卫、物业管家或保洁人员支付工资，就必须在工资中预扣个人所得税（IRPF），每季度通过111表缴纳，并在年度通过190表汇总申报。为此，共同体必须在税务登记中列为扣缴义务人，并以雇主身份履行社保义务。

专业人士也是如此：物业管理员（administrador de fincas）、律师、建筑师或建筑技师。他们的服务费需要预扣个人所得税（一般税率为15%；刚开始执业的人适用较低税率）。举个整数例子：服务费2,000欧元，加增值税420欧元（21%），减去预扣税300欧元（15%）。共同体实际向管理员支付2,120欧元，其余300欧元通过当季的111表缴给税务局。111表须在每季度结束后的20个自然日内提交，190表则在1月提交。

电梯、保洁或园艺公司通常开具不含预扣税的发票，因为预扣适用于专业活动，而不适用于经营活动。如有疑问，请在付款前弄清楚：如果全额付款后才发现本该预扣，共同体就要就此对税务局承担责任。

工程与增值税：业主们最容易多花钱的地方

共同体无法抵扣其承担的增值税：对业主来说这就是一项额外成本，因此适用税率至关重要。住宅楼的翻新和维修工程，在以下条件下可适用10%的税率：受票方是业主共同体、楼龄超过两年，且承包商提供的材料不超过应税基数的40%。不满足这些条件时，一般适用21%。

以一项应税基数为20,000欧元的工程为例：按10%，增值税为2,000欧元（合计22,000欧元）；按21%，增值税为4,200欧元（合计24,200欧元）。仅仅因为发票出错，业主们就要多掏2,200欧元。在业主大会上批准预算之前，最好先与承包商核实税率，并查看是否有现行的补贴或临时性措施。

实践中最常见的错误始终就那几个：发票开给了主席或某位业主个人，而不是开给带有NIF的共同体；管理员的服务费未预扣就付款；以为“与我们无关”而没有提交347表；雇了门卫却没有登记为扣缴义务人；工程按21%开票，却没有核实是否符合10%的条件。只要有一份简单的税务日历，再把发票和会议纪要归档整齐，这些问题都能避免。

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