Madrid, Spagna – 11 maggio 2025. Il mercato degli affitti in Spagna sta attraversando una crisi senza precedenti. L’offerta di abitazioni disponibili è crollata drasticamente negli ultimi anni, mentre la domanda continua ad aumentare, provocando un’escalation dei prezzi che soffoca gli inquilini e rende difficile l’accesso all’alloggio, soprattutto per i giovani e le famiglie con redditi medi. Questa tempesta perfetta ha radici multifattoriali e conseguenze sociali ed economiche di vasta portata.

Le Cifre Non Mentono: Un Crollo Allarmante dell’Offerta

I dati dei principali portali immobiliari e gli studi di settore sono inequivocabili. Secondo recenti rapporti, l’offerta di alloggi in affitto in Spagna ha subito un calo superiore al 30% negli ultimi due anni, raggiungendo in alcune grandi città come Madrid, Barcellona, Valencia o Malaga flessioni fino al 50% o più rispetto ai livelli pre-pandemia.

Questa carenza si traduce direttamente in un aumento sostenuto dei prezzi. A livello nazionale, il prezzo medio dell’affitto ha registrato un incremento annuo a due cifre, superando in molte capitali i massimi storici. Nelle città con forte tensione abitativa, trovare un appartamento a un prezzo accessibile è diventata un’odissea, con aumenti che superano il 15% e persino il 20% in quartieri specifici.

Cosa si Nasconde Dietro Questa Caduta a Picco?

Diversi fattori convergono nello spiegare questa drastica riduzione dell’offerta:

• Incertezza Giuridica e Cambiamenti Normativi: L’approvazione della nuova Legge sulla Casa nel 2023 e le diverse normative regionali hanno generato incertezza tra i proprietari. Aspetti come la limitazione dei canoni di affitto nelle zone a forte tensione, l’estensione dei contratti o le difficoltà percepite nel recuperare l’immobile in caso di morosità o occupazione abusiva, hanno spinto molti proprietari a ritirare i propri immobili dal mercato degli affitti tradizionali.
• Boom degli Affitti Turistici e Temporanei: La redditività, spesso superiore, e la maggiore flessibilità degli affitti turistici e temporanei (destinati a studenti, lavoratori fuori sede, ecc.) stanno deviando una parte significativa dello stock di abitazioni che prima era destinato all’affitto residenziale a lungo termine. Piattaforme come Airbnb o Booking.com facilitano questa transizione.
• Vendita di Immobili: Di fronte all’incertezza normativa e alla possibilità di ottenere plusvalenze in un mercato di compravendita ancora attivo, alcuni proprietari hanno optato per vendere le loro proprietà invece di mantenerle in affitto.
• Aumento dei Costi per i Proprietari: L’aumento dei tassi di interesse ha reso più costosi i mutui per quei proprietari che stanno ancora pagando i loro immobili. Sommato all’aumento dell’IMU (IBI in Spagna) e di altre spese associate all’abitazione, la redditività netta dell’affitto tradizionale si è ridotta per alcuni.
• Mancanza di Incentivi e di Costruzione di Alloggi in Affitto a Canone Concordato: Esiste un deficit storico di politiche efficaci che incentivino l’immissione sul mercato di alloggi in affitto a prezzi accessibili e una scarsa promozione pubblica di edilizia residenziale pubblica destinata all’affitto sociale.

Conseguenze Devastanti per gli Inquilini e la Società

La contrazione dell’offerta e la conseguente escalation dei prezzi hanno gravi ripercussioni:

• Estrema Difficoltà di Accesso a un Alloggio: I giovani sono i principali danneggiati, vedendo come il sogno di emanciparsi si allontani o si trasformi in un onere finanziario insostenibile. Anche le famiglie con redditi medi lottano per trovare opzioni adeguate.
• Aumento del Tasso di Sforzo: Gli inquilini destinano una percentuale sempre maggiore del loro reddito al pagamento dell’affitto, superando in molti casi il 40% o il 50%, ben al di sopra del 30% raccomandato dagli esperti. Ciò riduce la loro capacità di risparmio e di consumo in altri beni e servizi.
• Espulsione dei Residenti dalle Zone Centrali: L’aumento degli affitti nelle grandi città sta provocando un fenomeno di gentrificazione, spingendo i residenti tradizionali verso la periferia, con il conseguente impatto sulla coesione sociale e l’aumento dei tempi di spostamento.
• Maggiore Precarietà Abitativa: Di fronte alla carenza, proliferano situazioni di sovraffollamento, affitto di stanze a prezzi esorbitanti o l’accettazione di alloggi in condizioni fatiscenti.
• Freno alla Mobilità Lavorativa: La difficoltà nel trovare un alloggio accessibile può disincentivare la mobilità geografica per motivi di lavoro.

Reazioni e Possibili Soluzioni

Il dibattito su come affrontare questa crisi è più vivo che mai. Dal Governo centrale si fa appello all’applicazione della Legge sulla Casa e alla dichiarazione di più zone a forte tensione da parte delle comunità autonome. Tuttavia, molte voci critiche, tra cui associazioni di proprietari ed esperti del settore immobiliare, sostengono che le misure interventiste, come il controllo dei prezzi, abbiano un effetto controproducente, disincentivando ulteriormente l’offerta.

Tra le soluzioni proposte da diversi attori si trovano:

• Incentivi Fiscali e Certezza Giuridica per i Proprietari: Misure che rendano più attraente e sicuro mettere un’abitazione sul mercato degli affitti residenziali, come significative agevolazioni fiscali, assicurazioni contro la morosità più accessibili e agili, e procedure giudiziarie più rapide per i casi di inadempimento contrattuale.
• Promozione della Costruzione di Alloggi in Affitto a Canone Concordato: Attraverso la collaborazione pubblico-privata, la cessione di suolo pubblico e la velocizzazione delle licenze.
• Regolamentazione degli Affitti Turistici: Stabilire limiti più severi e una fiscalità che non cannibalizzi l’affitto residenziale nelle zone ad alta domanda.
• Mobilitazione degli Alloggi Sflitti: Implementare politiche efficaci affinché gli alloggi sfitti (sebbene il volume reale sia oggetto di dibattito) vengano immessi sul mercato.
• Programmi di Aiuti Diretti agli Inquilini Vulnerabili: Rafforzare e velocizzare gli aiuti all’affitto per coloro che ne hanno più bisogno.

Una Sfida Urgente

La crisi degli affitti in Spagna è un problema complesso che richiede un approccio multiforme e consensuale. La mancanza di offerta non solo sta facendo salire i prezzi a livelli insostenibili per gran parte della popolazione, ma sta anche generando profonde disuguaglianze sociali e territoriali. Trovare un equilibrio che tuteli gli inquilini senza disincentivare i proprietari è la grande sfida che le amministrazioni e la società nel suo complesso devono affrontare. L’urgenza è massima, poiché l’accesso a un alloggio dignitoso e accessibile è un pilastro fondamentale del benessere sociale e della stabilità economica.