Condomini e imposte: quando un condominio deve presentare le dichiarazioni

Un condominio (la «comunidad de propietarios» spagnola) non è un’impresa, ma non è nemmeno libero da obblighi verso Hacienda, il fisco spagnolo. Il dubbio più frequente di presidenti e amministratori è sempre lo stesso: dobbiamo presentare qualcosa? La risposta breve è che dipende da ciò che il condominio paga e da ciò che incassa, non dalle sue dimensioni. Questa guida riassume quali modelli possono applicarsi e quali no.

Ciò che un condominio non fa (e che spesso si confonde)

Un condominio in regime di proprietà orizzontale non è soggetto all’Impuesto sobre Sociedades (l’imposta sulle società) per il solo fatto di riscuotere le quote. Quelle quote sono contributi dei condomini per sostenere le spese comuni, non ricavi di un’attività economica. Inoltre non addebita l’IVA ai proprietari e, in via generale, non presenta il modello 303.

Un’altra confusione abituale riguarda il modello 184. È la dichiarazione informativa degli enti in regime di imputazione di redditi (comunidades de bienes, eredità giacenti, società civili prive di personalità giuridica…). Un condominio che si limita a gestire le spese comuni di norma non è obbligato a presentarlo. Se il condominio ottiene redditi (ad esempio dall’affitto del lastrico solare per un’antenna), conviene verificare il caso concreto prima di dare qualcosa per scontato.

In ogni caso, serve un NIF proprio, che identifica il condominio di fronte a banche, fornitori e Hacienda.

Quando deve dichiarare

Ritenute sui dipendenti. Se il condominio ha un portiere, un custode o personale delle pulizie assunto, è sostituto d’imposta ai fini dell’IRPF. Deve versare le ritenute ogni trimestre con il modello 111 e presentare il riepilogo annuale con il modello 190, a gennaio. Un condominio senza lavoratori né professionisti soggetti a ritenuta non presenta né l’uno né l’altro.

Ritenute sui professionisti. Quando il condominio paga professionisti persone fisiche (un avvocato, un architetto, un amministratore di condominio autonomo), la fattura deve riportare la ritenuta IRPF, che confluisce anch’essa nel 111 e nel 190. La percentuale dipende dal tipo di professionista e dalla sua anzianità nell’attività: per questo è corretto verificarla su ogni fattura e non darla per scontata.

Affitti. Se il condominio paga l’affitto di un locale (ad esempio per la portineria o un ripostiglio comune) a un locatore soggetto a ritenuta, entra in gioco il modello 115.

Modello 347. È la dichiarazione annuale delle operazioni con terzi. Se il condominio ha fatturato o ricevuto da uno stesso fornitore più di 3.005,06 euro nell’anno (IVA inclusa), deve dichiararlo a febbraio dell’anno successivo. Un ascensore, una ripartizione straordinaria per lavori o un’assicurazione possono bastare a superare quel limite. Restano fuori da questo modello le operazioni già comunicate per un’altra via, come le ritenute del 190, ed esistono altre esclusioni puntuali: si verifichi ogni fornitore.

Lavori e IVA: il punto in cui si inciampa di più

Il condominio non è un imprenditore ai fini IVA, quindi non può detrarre l’IVA delle fatture che riceve: per lui è un costo in più. Per questo l’aliquota applicabile conta molto. I lavori di ristrutturazione e riparazione in edifici residenziali possono beneficiare dell’aliquota ridotta quando sono soddisfatti i requisiti di legge: il destinatario è il condominio, l’edificio è destinato prevalentemente ad abitazione, ha un’anzianità minima e i materiali forniti dall’appaltatore non superano il limite stabilito. Se l’impresa edile fattura al 21 % qualcosa che potrebbe rientrare nell’aliquota ridotta, il condominio paga di più senza necessità.

È opportuno che la fattura descriva con chiarezza i lavori (parti comuni, natura degli interventi) e che si distinguano i materiali dalla manodopera. Attenzione anche all’aliquota: la normativa prevede casi particolari, come gli incentivi per l’efficienza energetica, che possono cambiare da un anno all’altro, quindi vale la pena confermarli prima di affidare i lavori.

Errori comuni che vediamo nella pratica

Nella nostra esperienza di amministrazione di stabili, gli errori si ripetono:

• Pagare l’avvocato o l’architetto senza ritenuta e accorgersene solo al momento di presentare il 190.
• Dimenticare il 347 perché «sono solo quote», quando un singolo fornitore supera il limite.
• Assumere un portiere senza poi versare il 111 trimestrale.
• Dare per scontato che un lavoro sia al 10 % senza verificare che la fattura lo riporti.
• Cambiare presidente o amministratore senza trasferire la documentazione fiscale.

Il rimedio è sempre lo stesso: un registro ordinato delle fatture, con fornitore, ritenuta e aliquota IVA ben visibili, e un calendario delle scadenze che non dipenda dalla memoria di nessuno.

In Zythos Business curiamo la contabilità e le imposte di autonomi, PMI e anche condomini, e sappiamo per esperienza diretta cosa succede quando nessuno controlla in tempo il modello 111 o il 347. Se amministra un condominio, o se la sua azienda lavora con i condomini, la aiutiamo a mettere in ordine gli obblighi, a rispettare le scadenze e a evitare sanzioni che si prevengono con un po’ di metodo.