IRNR y Modelo 210: guía fiscal para no residentes con propiedades en España

Si vives fuera de España pero eres propietario de un piso, cobras un alquiler o tienes cualquier tipo de renta que nace en territorio español, es muy probable que tengas una obligación fiscal que mucha gente desconoce: el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). No es lo mismo que el IRPF que pagan los residentes fiscales españoles, y se declara con un formulario específico, el Modelo 210, ante la AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, el equivalente español a una autoridad fiscal nacional). Entender cuándo se activa esta obligación —y cuándo no— es clave para evitar recargos y sorpresas, sobre todo si compraste una vivienda en España pensando solo en el día a día y no en sus implicaciones fiscales anuales.

Antes de entrar en detalle, una aclaración importante: se considera no residente fiscal en España a quien no pasa más de 183 días al año en el país y no tiene aquí su centro de intereses económicos. Si eres nómada digital, expatriado con residencia fiscal en otro país, o simplemente un inversor extranjero con un inmueble en la Costa del Sol o en Madrid, el IRNR es probablemente tu vía de tributación en España, y el Modelo 210 es el formulario que usarás, operación a operación o de forma agrupada según el tipo de renta.

La renta imputada: el impuesto «silencioso» de la vivienda vacía

Muchos propietarios no residentes se sorprenden al descubrir que deben pagar impuestos en España por un piso que ni alquilan ni usan de forma habitual, y que ni siquiera genera ingreso alguno. La ley española presume que toda vivienda urbana que no sea la residencia habitual del propietario ni esté alquilada genera una renta «imputada», calculada como un porcentaje del valor catastral del inmueble (el valor administrativo que le asigna el Ayuntamiento, y que figura en el recibo del IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles). Sobre esa renta imputada se aplica el tipo correspondiente del IRNR, y se declara una vez al año mediante el Modelo 210, normalmente con plazo hasta el final del año siguiente al del ejercicio en cuestión. Es una obligación fácil de olvidar precisamente porque no hay ningún flujo de dinero real que la recuerde: el piso está vacío, pero Hacienda entiende que «produce» una renta teórica solo por existir y estar a disposición del propietario.

Alquileres, tipos según residencia y otras rentas

Si en cambio alquilas el inmueble, la mecánica cambia: debes declarar el ingreso real obtenido, y aquí es donde el país de residencia del propietario marca una diferencia sustancial. Los residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega tributan a un tipo reducido y, muy importante, pueden deducir los gastos vinculados directamente al alquiler (comunidad, IBI, seguros, reparaciones, intereses de la hipoteca, amortización del inmueble), tributando solo sobre el rendimiento neto. Los residentes fuera de ese espacio —incluido el Reino Unido tras el Brexit, o Estados Unidos, por ejemplo— tributan a un tipo superior y, salvo que exista un convenio de doble imposición que diga lo contrario, sin poder deducir gastos, es decir, sobre el ingreso bruto. Esta diferencia UE/no UE conviene revisarla siempre con la normativa vigente de cada ejercicio, porque los tipos aplicables pueden actualizarse. El Modelo 210 también se usa para otras rentas obtenidas en España por no residentes: ganancias patrimoniales por la venta de un inmueble, dividendos, intereses o cánones, cada una con su propia casilla y, en ocasiones, con retenciones ya practicadas por el pagador que conviene tener en cuenta para no tributar dos veces.

Plazos: trimestral, anual, y la tendencia hacia lo digital

Los alquileres de no residentes se declaran habitualmente con periodicidad trimestral, mientras que la renta imputada de inmuebles vacíos se liquida con carácter anual. La AEAT ha ido reforzando en los últimos ejercicios la presentación telemática del Modelo 210 y cruza cada vez con más frecuencia sus propias bases de datos (catastro, registros de la propiedad, información de plataformas de alquiler turístico) con las declaraciones presentadas, por lo que el margen para «no enterarse» es cada vez menor. Como los plazos exactos y los tipos pueden variar de un ejercicio a otro por cambios normativos, lo más seguro es verificar el calendario fiscal vigente antes de cada presentación, en lugar de guiarse por lo que se pagó el año anterior.

En Zythos Business ayudamos tanto a autónomos y pymes españolas como a propietarios e inversores extranjeros a poner en orden estas obligaciones —desde calcular la renta imputada correcta hasta presentar el Modelo 210 trimestral de un alquiler o coordinar la fiscalidad de una venta— para que cumplir con Hacienda en España no dependa de adivinar, sino de tener quien lo revise por ti.