115表格：许多企业都会忽略的商铺租金预扣税

当自雇人士或中小企业租下商铺开展经营时，有一项税务义务常常被忽视，而这本不该发生——那就是租金预扣税。这并不是一项新税种或额外费用，而是个人所得税（如果出租方是公司，则是企业所得税）的一部分：承租人需要从租金发票中预扣相应税款，并代出租人向税务局提前缴纳。这笔预扣税款需要按季度通过115表格申报，而许多刚起步、或在没有专业顾问指导下更换商铺的企业，常常就这样把它漏掉了。

什么情况下需要申报115表格？

一般规则很简单：如果你的经营活动要求按照《商法典》进行记账，或者你适用直接估算法（无论是正常还是简化模式），又或者适用以收入减去支出确定收益的税制，并且你为开展经营活动而租用城市不动产，那么你就需要对这笔租金进行预扣并申报。适用于商铺租赁的预扣税率，是目前对这类不动产资本收益普遍适用的税率，且该税率适用于支付租金的全额（不含增值税）。

具体操作是这样的：假如月租金是1000欧元加增值税，你并不需要把1000欧元全额支付给房东，而是支付租金扣除相应预扣税款后的余额。这部分被预扣下来的差额，正是你按季度通过115表格代房东预缴的个人所得税（或企业所得税）。房东本人在办理自己的税务申报时，可以将这笔预扣税额进行抵扣。该表格的申报期限为每年4月、7月、10月的前二十个自然日内，而上一年度第四季度的申报则在次年1月内完成。

例外情形：并非所有租赁都需要预扣

这也是最容易产生混淆的地方。在以下情形中（仅举几例）无需预扣：同一出租方就同一不动产收取的年租金总额，未超过法规规定的一个较低门槛，这一门槛专为金额很小或偶发性的租赁而设。此外，如果出租方在与不动产租赁或买卖相关的特定经济活动税（IAE）税目下登记，并满足相应豁免条件，也无需预扣——这在房地产投资信托（SOCIMI）、大型资产管理公司或专业从事租赁业务的企业中很常见。如果房东是个人，只出租一处商铺、并无其他不动产经营活动，那么通常就存在预扣义务。建议一定要要求出租方书面证明其是否享有豁免，因为一旦因判断失误而多扣或少扣，承担后果的很可能是承租人，而不是房东。

与180表格的关系，以及不申报的后果

115表格是季度申报，但每年1月还需要额外提交180表格，即年度汇总表：按出租方逐一列明上一整个年度支付的租金总额及已预扣的税款总额。这份汇总正是税务局用来与房东自身申报数据进行比对的依据，因此115表格数据与房东申报数据一旦出现不一致，通常会自动触发税务局的核查通知。

不申报115表格、逾期申报，或者预扣了税款却未实际缴纳，都会带来实实在在的后果。由于这笔款项是从第三方（房东）处预扣却未上缴国库，税务局对此的处理比单纯逾期要严厉得多：处罚以未缴纳金额的一定比例为起点，若造成经济损失或并非主动纠正，处罚力度还会进一步加重；若是在税务局介入前主动补报，则还需承担逾期申报的附加滞纳金。最常见的问题往往不是故意遗忘，而是根本不知情——很多企业开始支付租金后，却没有人提醒他们这笔支出还附带着预扣和申报的义务。

在Zythos Business，我们从一开始就会审查客户的租赁合同，判断是否需要预扣税款，并按季度精确计算应预扣的金额，确保115表格及其年度汇总表180表格始终按时申报，并与房东的申报数据保持一致。这样，自雇人士和中小企业就无需再操心租金相关的税务事宜，可以把精力真正放在推动业务增长上。