Modelo 115: la retención del alquiler del local que muchos negocios olvidan

Cuando un autónomo o una pyme alquila el local donde monta su negocio, hay una obligación fiscal que se escapa con más frecuencia de la que debería: la retención del alquiler. No es un impuesto nuevo ni una cuota adicional, sino una parte del IRPF (o del Impuesto sobre Sociedades, si el arrendador es una empresa) que el inquilino tiene que retener de la factura del alquiler y adelantar a Hacienda en nombre del propietario. Ese ingreso se declara trimestralmente en el modelo 115, y muchos negocios que empiezan de cero, o que cambian de local sin asesoramiento, simplemente lo pasan por alto.

¿Cuándo hay que presentar el modelo 115?

La regla general es sencilla: si tu actividad económica te obliga a llevar contabilidad conforme al Código de Comercio, o si tributas en estimación directa (normal o simplificada) o en un régimen que determine el rendimiento por diferencia entre ingresos y gastos, y pagas un alquiler por un inmueble urbano donde desarrollas tu actividad, tienes que retener sobre esa renta y declararlo. El tipo de retención aplicable a los arrendamientos de locales de negocio es el general vigente para este tipo de rentas de capital inmobiliario, y se aplica sobre el importe íntegro de la renta satisfecha, sin incluir el IVA.

En la práctica funciona así: si el alquiler mensual son 1.000 euros más IVA, tú no pagas los 1.000 euros íntegros al propietario. Le pagas la renta menos la retención correspondiente, y esa diferencia retenida es justamente lo que ingresas trimestralmente en el modelo 115 a cuenta del IRPF (o del Impuesto sobre Sociedades) del arrendador. El propietario, a su vez, se deduce esa retención cuando presenta su propia declaración. El modelo se presenta en los veinte primeros días naturales de abril, julio y octubre, y durante el mes de enero para el cuarto trimestre del año anterior.

Excepciones: no todos los alquileres llevan retención

Aquí es donde más confusión hay. No se retiene, entre otros casos, cuando la renta anual satisfecha a un mismo arrendador por un mismo inmueble no supera un importe reducido fijado reglamentariamente, pensado para alquileres muy pequeños u ocasionales. Tampoco hay retención cuando el arrendador está exonerado por estar dado de alta en determinados epígrafes del Impuesto sobre Actividades Económicas relacionados con el arrendamiento o la compraventa de inmuebles y cumple los requisitos para esa exoneración, algo habitual en socimis, grandes patrimonialistas o empresas dedicadas profesionalmente al alquiler. Si el propietario es un particular que alquila un único local sin más actividad inmobiliaria, lo normal es que sí exista obligación de retener. Conviene siempre pedir al arrendador que acredite por escrito si está o no exonerado, porque si retienes de más o de menos por un error de calificación, el problema puede acabar siendo tuyo, no suyo.

La relación con el modelo 180 y qué pasa si no lo presentas

El modelo 115 es la declaración trimestral, pero cada mes de enero hay que presentar además el modelo 180, que es el resumen anual: recoge, arrendador por arrendador, el total de rentas satisfechas y de retenciones practicadas durante todo el ejercicio anterior. Es la foto de conjunto que Hacienda cruza después con lo declarado por el propietario, así que cualquier descuadre entre lo que dice tu 180 y lo que declara el arrendador suele generar requerimientos automáticos.

No presentar el modelo 115, presentarlo tarde o no ingresar la retención practicada tiene consecuencias reales. Al tratarse de cantidades retenidas a un tercero y no ingresadas, Hacienda lo trata con más severidad que un simple retraso: las sanciones parten de un porcentaje sobre la cantidad no ingresada y pueden agravarse si hay perjuicio económico o si la regularización no es voluntaria, además de los recargos por presentación extemporánea cuando se presenta sin requerimiento previo. El error más habitual no suele ser el olvido deliberado, sino el desconocimiento: negocios que empiezan a pagar un alquiler y nadie les advierte de que ese gasto lleva aparejada una obligación de retener y declarar.

En Zythos Business revisamos desde el primer momento los contratos de alquiler de nuestros clientes para detectar si corresponde retención, calculamos el importe correcto trimestre a trimestre y nos encargamos de que el modelo 115 y su resumen anual, el 180, salgan siempre en plazo y cuadrados con lo que declara el arrendador. Así el autónomo o la pyme se olvida de la parte fiscal del alquiler y se centra en lo que de verdad hace crecer su negocio.