马德里，西班牙 – 2025年5月11日 – 西班牙的租赁市场正经历着前所未有的危机。近年来，可供租赁的住房数量急剧下降，而需求却持续增长，导致价格不断攀升，令租户不堪重负，也使得人们，特别是年轻人和中等收入家庭，越来越难以获得住房。这场“完美风暴”的根源是多方面的，其社会和经济影响深远。
数据不会说谎：供应量惊人下滑
来自主要房地产门户网站和行业研究的数据非常有力。根据最新报告，西班牙租赁住房的供应量在过去两年中下降了30%以上，在马德里、巴塞罗那、瓦伦西亚或马拉加等一些大城市，与疫情前相比，降幅甚至高达50%或更多。
这种短缺直接导致了价格的持续上涨。在全国范围内，平均租金价格同比出现了两位数的增长，许多首府城市的租金已超过历史最高水平。在住房紧张的城市，以合理的价格找到一套公寓已成为一项艰巨的任务，特定社区的租金涨幅甚至超过15%甚至20%。
供应骤减的背后是什么？
多种因素共同导致了供应量的急剧减少：
- 法律不确定性和法规变化： 2023年新《住房法》的批准以及各自治区不同的法规，给业主带来了不确定性。例如，在住房紧张地区限制租金价格、延长合同期限以及在发生拖欠租金或非法占用情况下收回住房的难度增加等因素，导致许多业主将其房产从传统租赁市场撤出。
- 旅游租赁和短期租赁的兴起： 旅游租赁和短期租赁（针对学生、外派员工等）通常具有更高的盈利能力和更大的灵活性，这正将大量原本用于长期住宅租赁的房源分流。Airbnb或Booking.com等平台助长了这一转变。
- 房产出售： 面对监管的不确定性以及在依然活跃的买卖市场中获得资本收益的可能性，一些业主选择出售其房产，而不是继续出租。
- 业主成本增加： 利率上升使得那些仍在偿还房贷的业主的抵押贷款成本增加。再加上房产税（IBI）和其他与住房相关的费用的上涨，一些业主的传统租赁净收益有所下降。
- 缺乏激励措施和经济适用租赁住房建设不足： 长期以来，缺乏有效的政策来鼓励以可负担的价格将住房投入租赁市场，公共财政支持的社会福利租赁住房建设也十分匮乏。
对租户和社会的毁灭性影响
供应萎缩和随之而来的价格飙升带来了严重的后果：
- 极难获得住房： 年轻人是首当其冲的受害者，他们发现独立生活的梦想遥不可及，或者变成难以承受的经济负担。中等收入家庭也在努力寻找合适的住房选择。
- 租房支出在收入中占比增加： 租户将其收入中越来越大的比例用于支付租金，许多情况下超过40%或50%，远高于专家建议的30%。这降低了他们在其他商品和服务上的储蓄和消费能力。
- 居民被挤出中心城区： 大城市租金的上涨正在引发“士绅化”现象，迫使传统居民迁往郊区，这对社会凝聚力造成影响，并增加了通勤时间。
- 住房条件更加 precarious (不稳定/恶劣)： 由于房源稀缺，群租、以过高价格租赁房间或接受条件恶劣的住房等情况日益增多。
- 阻碍劳动力流动： 难以找到经济适用房可能会抑制因工作原因而进行的人口流动。
各方反应和可能的解决方案
关于如何解决这场危机的讨论比以往任何时候都更加激烈。中央政府呼吁实施《住房法》，并要求各自治区宣布更多住房紧张地区。然而，许多批评声音，包括业主协会和房地产行业专家认为，价格管制等干预措施会产生反作用，进一步抑制供应。
不同参与者提出的解决方案包括：
- 为业主提供税收优惠和法律保障： 采取措施使将住房投入住宅租赁市场更具吸引力和安全性，例如提供大幅度的税收减免、更容易获得且更灵活的租金拖欠保险以及针对违约行为更快的司法程序。
- 促进经济适用租赁住房的建设： 通过公私合作、出让公共土地和简化审批流程来实现。
- 规范旅游租赁： 设定更严格的限制和税收政策，以避免在高需求地区挤占住宅租赁市场。
- 盘活空置住房： 实施有效政策，使空置住房（尽管其实际数量存在争议）进入市场。
- 为弱势租户提供直接援助计划： 加强和简化对最需要帮助的人的租金补贴。
一项紧迫的挑战
西班牙的租赁危机是一个复杂的问题，需要多方面、协商一致的方法来解决。供应不足不仅将价格推高到大部分人口难以承受的水平，而且还在造成严重的社会和地区不平等。在保护租户和不打击业主积极性之间找到平衡，是各级政府和整个社会面临的巨大挑战。情况万分紧急，因为获得体面且负担得起的住房是社会福祉和经济稳定的基本支柱。
